英國(guó)地產(chǎn)放量下跌 中投棄購(gòu)10億英鎊大樓
核心提示：各類(lèi)基金對(duì)于跨境投資正變得越發(fā)謹(jǐn)慎，英國(guó)只是歐洲地產(chǎn)業(yè)下跌走勢(shì)的一個(gè)縮影。
金融危機(jī)以來(lái)英國(guó)最大一單地產(chǎn)交易案最近告吹，記者從相關(guān)人士處得知，曾志在必得的中國(guó)投資有限責(zé)任公司連同另外兩位潛在買(mǎi)家知難而退，不愿再為債務(wù)鏈復(fù)雜的花旗集團(tuán)大廈支付原來(lái)估價(jià)10億英鎊、相當(dāng)于約百億元人民幣的交易價(jià)。
中投公司監(jiān)事長(zhǎng)金立群9月29日對(duì)本報(bào)回應(yīng)說(shuō)：“我們必須看是否能得到合理贏利，確保投資是安全的。”金立群未就此項(xiàng)交易的具體細(xì)節(jié)置評(píng)。
“CIC管理的資產(chǎn)價(jià)值2300億美元左右，那些錢(qián)是中國(guó)人民通過(guò)自己的艱苦工作所收獲、奉獻(xiàn)的果實(shí)，”金說(shuō)，“對(duì)每一美元現(xiàn)金我們都將負(fù)起責(zé)任。”
中投決定棄購(gòu)花旗大廈之時(shí)，正值英國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)從去年起復(fù)蘇的勢(shì)頭急轉(zhuǎn)直下。幾乎一夜之間，倫敦地產(chǎn)市場(chǎng)上掛牌標(biāo)售的商業(yè)樓宇總價(jià)值增至罕見(jiàn)的50億英鎊。然而受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)拖累的英國(guó)甚至是歐洲地產(chǎn)市場(chǎng)正在下行。
“我們對(duì)在英國(guó)（市場(chǎng)）的投資（仍舊）保持興趣，但就具體交易而言你永遠(yuǎn)不知道結(jié)果如何。”金立群說(shuō)。在不到兩年時(shí)間里，中投在英國(guó)的投資額已達(dá)到70億美元。
中投棄購(gòu)背后
去年全球商業(yè)房地產(chǎn)直接投資交易總額1035億美元，主要貢獻(xiàn)來(lái)自以各類(lèi)基金為主的跨境交易額同比驟增了50%，占到總交易額一半。但目前各類(lèi)基金對(duì)于跨境投資正變得越發(fā)謹(jǐn)慎。
“過(guò)去幾個(gè)月規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的情緒上升，大型交易正在關(guān)閉。” 仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)負(fù)責(zé)人哈斯特（Arthur de Haast）說(shuō)，“如果今年接下來(lái)的日子經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍不明朗，這種趨勢(shì)將繼續(xù)。”
花旗集團(tuán)大廈高45層，是倫敦新金融城金絲雀碼頭耀眼的地標(biāo)型建筑。去年秋季中投已開(kāi)始積極準(zhǔn)備競(jìng)標(biāo)購(gòu)買(mǎi)該幢大樓。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)估價(jià)在10億英鎊。
一位了解此案的相關(guān)人士今年早些時(shí)候曾向記者透露，稱(chēng)該樁收購(gòu)大案有可能在夏天完成，亦可能因不確定因素拖到更久。
該幢大樓目前屬于富豪Glenn Maud 的Propinvest集團(tuán)和愛(ài)爾蘭企業(yè)家Derek Quinlan共同擁有，而他們是在2007年花了11億英鎊從蘇格蘭皇家銀行手中購(gòu)得。
當(dāng)年的賣(mài)家蘇格蘭皇家銀行向買(mǎi)方提供了1.43億英鎊初級(jí)貸款，一個(gè)銀團(tuán)則提供了另外8.75億英鎊二級(jí)貸款，目前部分二級(jí)貸款的權(quán)益轉(zhuǎn)給了愛(ài)爾蘭國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)NAMA。
據(jù)介紹，這些貸款本應(yīng)于2009年到期，但已被延期至今年9月和10月到期；貸款的利息屬于到期一筆支付，而非按季償還，目前未償還的利息金額已達(dá)2.57億英鎊，導(dǎo)致該幢大樓的債務(wù)總額接近14億英鎊。
但是根據(jù)今年6月估值，該幢大樓價(jià)值已縮水至9.1億英鎊。而隨著英鎊匯率持續(xù)疲軟，英國(guó)二次量化寬松在即，該樓以美元或人民幣計(jì)算的價(jià)值3個(gè)月以來(lái)又相當(dāng)于縮水近一成。
倫敦地產(chǎn)市場(chǎng)一向是由海外買(mǎi)家支撐半壁江山。中行、工行過(guò)去兩年在倫敦相繼斥巨資買(mǎi)樓，加上香港商人頻頻出手，一些內(nèi)地富豪也來(lái)倫敦挑選豪宅，讓來(lái)自中國(guó)的資本在倫敦地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成為一支令人刮目相看的生力軍。
不過(guò)，一位主要服務(wù)于中國(guó)投資客戶(hù)的倫敦地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向記者透露，最近一段時(shí)期，來(lái)自中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)投資已處于“寂靜”狀態(tài)。
倫敦地產(chǎn)浮沉
倫敦一直是全球地產(chǎn)界的風(fēng)向標(biāo)。2008年開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，令倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值一度比高峰期下跌四成。到今年初，逐步回暖的市場(chǎng)與低谷時(shí)相比，價(jià)格漲回15%-20%。
但最近幾個(gè)月，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)步伐明顯受到阻力。倫敦抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司Obligo負(fù)責(zé)人Chris Gardner說(shuō)，樓市“幾乎完全停滯”。
“現(xiàn)在的情況主要是業(yè)主恐慌，包括很多持有高品質(zhì)商業(yè)樓宇的業(yè)主，因?yàn)閾?dān)心市場(chǎng)動(dòng)蕩，唯恐會(huì)錯(cuò)過(guò)最后的出手機(jī)會(huì)，所以紛紛放盤(pán)。” 9月23日，Cheyne資本管理公司投資監(jiān)管專(zhuān)家江月對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
目前估計(jì)有價(jià)值50億英鎊的商業(yè)地產(chǎn)蜂擁掛牌上市。“這么多商業(yè)樓宇一下子涌現(xiàn)在市場(chǎng)上，更可能加劇市場(chǎng)動(dòng)蕩。銀行也格外惜貸，基本上不會(huì)貸款給這類(lèi)資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者。”江月說(shuō)。
盡管英國(guó)利率已很低，英鎊還在下跌，而且又是海外買(mǎi)家的傳統(tǒng)“避風(fēng)港”，但今年二季度平均房?jī)r(jià)同比下跌5.33％，而去年同期還曾上漲6.04％。
在興業(yè)銀行分析師Beenan Hilliard看來(lái)，即使利率下降，但消費(fèi)者信心指數(shù)還是“非常低”，“地產(chǎn)市場(chǎng)仍然被高估”。 他預(yù)計(jì)，因?yàn)橐粋�(gè)“麻煩的經(jīng)濟(jì)基本面和低消費(fèi)者信心指數(shù)”，英國(guó)房?jī)r(jià)到明年中期還會(huì)再降5％左右。
英國(guó)只是歐洲地產(chǎn)業(yè)下跌走勢(shì)的一個(gè)縮影。英國(guó)特許測(cè)量師學(xué)會(huì)RICS根據(jù)今年二季度數(shù)據(jù)發(fā)布的環(huán)球房地產(chǎn)指南顯示，歐洲大部分在下跌，表現(xiàn)最差的地產(chǎn)市場(chǎng)位于邊緣地區(qū)，呈馬蹄形，包括愛(ài)爾蘭、西班牙、地中海島嶼、希臘和許多中東歐國(guó)家。
隨著歐債危機(jī)進(jìn)一步加劇，要求歐洲央行回復(fù)下調(diào)基準(zhǔn)利率的呼聲正越來(lái)越高。負(fù)責(zé)完成RICS報(bào)告的Matthew Montagu-Pollock說(shuō)：“低利率對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)是積極信號(hào)，但只有在基本經(jīng)濟(jì)面復(fù)蘇的情況下，樓市才有希望。”
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